Le fisc espagnol impose une taxe annuelle sur la valeur cadastrale de toute propriété détenue par un non-résident, même en l’absence de revenus locatifs. L’augmentation régulière des valeurs cadastrales dans plusieurs régions a conduit certains propriétaires à voir leur facture fiscale grimper sans modification de leur usage du bien.
Des accords bilatéraux entre l’Espagne et d’autres pays européens créent des situations où la double imposition peut être évitée, mais exigent une déclaration précise dans chaque juridiction. Les règles varient selon la communauté autonome et le statut fiscal du propriétaire, générant des obligations souvent méconnues lors de l’acquisition d’un bien.
Résidence secondaire en Espagne : ce qu’il faut savoir avant d’acheter
De plus en plus de Français lorgnent sur une résidence secondaire en Espagne : soleil garanti, patrimoine éclatant, marché immobilier affichant des prix parfois bien plus doux qu’en France. Mais derrière l’attrait, le dossier fiscal et administratif espagnol réserve son lot de subtilités. Vigilance et préparation sont de mise pour ne pas transformer ce rêve en casse-tête.
Impossible de signer quoi que ce soit sans décrocher d’abord un NIE, ce fameux numéro d’identification d’étranger. C’est la clé de toute démarche officielle liée à la propriété en Espagne. Ce document s’obtient auprès de la police nationale ou du consulat, mais il faut composer avec des délais variables selon la région.
La base de toute fiscalité immobilière espagnole ? Le cadastre. C’est lui qui fixe la valeur de référence pour les taxes, à commencer par l’IBI (impôt foncier). Cette valeur cadastrale, qui n’a rien à voir avec votre prix d’achat, dépend de la commune, de la surface, de la localisation du bien. Les disparités sont fortes entre régions. Selon la ville, le taux de l’IBI grimpe ou s’allège. Certaines proposent même des abattements temporaires, rares mais existants, souvent mal signalés par les agences.
Avant de franchir le pas de l’achat immobilier en Espagne, il faut intégrer les frais annexes : notaire, inscription au registre foncier, taxes sur les actes juridiques, impôt sur la transmission patrimoniale pour l’ancien. Un prêt local ? La banque exigera généralement un compte sur place, parfois des garanties supplémentaires.
Voici deux points à ne pas négliger lors de votre projet :
- Contrôlez la situation urbanistique du bien : certaines maisons en bord de mer, par exemple, peuvent faire l’objet de litiges ou de restrictions.
- S’entourer d’un avocat indépendant, aguerri au droit espagnol, permet d’éviter les classiques chausse-trappes du marché immobilier espagnol.
Quels sont les impôts applicables aux non-résidents propriétaires ?
Détenir une résidence secondaire en Espagne soumet à des règles fiscales claires. Les non-résidents propriétaires d’un bien sur le sol espagnol s’acquittent de plusieurs impôts auprès des autorités fiscales espagnoles.
Le premier, c’est l’IBI (impôt foncier), comparable à la taxe foncière en France. Prélevé chaque année par la municipalité, il repose sur la valeur cadastrale du bien. Le taux varie d’une commune à l’autre : entre 0,4 % et 1,1 % en général. Aucune homogénéité sur le territoire : un appartement à Séville n’est pas taxé comme une villa à Barcelone.
Ensuite, l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) s’applique. Même sans location, l’administration considère que le bien génère un revenu fictif : 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale selon sa date de révision. Ce montant est imposé à 19 % pour les résidents de l’Union européenne ; 24 % pour les autres. Cette déclaration s’effectue chaque année avec le formulaire 210.
Si le bien est loué, le propriétaire doit déclarer le revenu locatif net. Seules certaines charges sont déductibles pour les résidents de l’UE. Omettre ces déclarations peut coûter cher : pénalités, voire saisie sur le compte bancaire espagnol du propriétaire.
Calcul des principales taxes : exemples et explications pratiques
Pour estimer la fiscalité d’une résidence secondaire en Espagne, il faut isoler chaque impôt selon la situation. Le calcul de l’IBI commence avec la valeur cadastrale, fixée par la mairie. Exemple concret : un appartement à Valence affichant une valeur cadastrale de 90 000 €. Si la commune applique un taux de 0,7 %, cela donne un IBI annuel de 630 €. Ce taux peut varier d’une ville à l’autre, parfois même d’un quartier à l’autre.
Pour l’impôt sur le revenu fictif des non-résidents, la règle change. L’administration espagnole retient 1,1 % de la valeur cadastrale si elle a été révisée après 1994, sinon 2 %. Dans notre exemple : 90 000 € x 1,1 % = 990 €. Ce montant est imposé à 19 % pour un résident fiscal français, soit un impôt de 188,10 €.
En cas de location, le revenu locatif net (loyers perçus moins charges déductibles) sert de base d’imposition. Les charges déductibles concernent les contribuables de l’UE : frais de gestion, intérêts d’emprunt, taxes locales, certains travaux. Sur un loyer annuel de 8 000 €, après déduction de 2 000 € de charges, la base imposable est de 6 000 €. L’IRNR à 19 % donne 1 140 € d’impôt.
À la revente, la plus-value réalisée sur un bien espagnol est taxée à 19 % pour les résidents de l’UE, sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, frais et investissements déduits.
| Type d’impôt | Base de calcul | Taux | Montant (exemple) |
|---|---|---|---|
| IBI | Valeur cadastrale | 0,4–1,1 % | 630 € |
| IRNR (usage personnel) | 1,1 % valeur cadastrale | 19 % | 188,10 € |
| IRNR (location) | Loyer net | 19 % | 1 140 € |
Exonérations, conseils et accompagnement pour optimiser votre fiscalité
La résidence secondaire en Espagne peut bénéficier de certains aménagements fiscaux, qui passent souvent inaperçus lors des premières démarches. La convention fiscale entre la France et l’Espagne permet d’éviter la double imposition : les revenus immobiliers déclarés en Espagne sont intégrés dans le calcul français, mais l’impôt payé de l’autre côté des Pyrénées vient en déduction. Ce dispositif protège les propriétaires non-résidents d’une double ponction.
Pour alléger la facture, il faut passer au crible chaque catégorie de charges : certaines dépenses d’entretien ou de gestion du bien, si la propriété est louée, sont déductibles. Conservez tous les justificatifs : l’administration espagnole peut demander des preuves même plusieurs années après la déclaration. Une rigueur documentaire s’impose à celui qui veut éviter les déconvenues.
Voici quelques axes de vigilance pour gérer au mieux vos obligations fiscales :
- Contrôlez la valeur cadastrale chaque année ; elle peut évoluer après décision municipale.
- Préparez bien la déclaration des revenus locatifs : le défaut de déclaration expose à des sanctions, la régularisation se fait via le formulaire 210.
- En cas de revente, informez-vous sur les abattements possibles en fonction de la durée de détention ou des investissements réalisés.
S’appuyer sur un fiscaliste maîtrisant les législations française et espagnole limite les erreurs d’interprétation. Un accompagnement sur mesure permet de concilier déclaration française et obligations espagnoles, que vous soyez propriétaire d’une villa à Madrid ou d’un studio à Valence. La fiscalité transfrontalière est une matière mouvante, soumise aux ajustements des parlements. Pour ne pas se laisser surprendre, il faut surveiller de près chaque évolution réglementaire.
En Espagne, la pierre ne se contente pas de prendre le soleil : elle réclame une veille constante et une organisation solide. À qui sait s’y préparer, elle réserve bien des satisfactions.
