3,6 millions de résidences secondaires : la France ne fait pas les choses à moitié. Alors que la taxe d’habitation s’est effacée pour la résidence principale, elle s’accroche comme une étiquette tenace sur les maisons de vacances, les appartements de week-end, et selon l’adresse, l’addition peut monter bien plus haut qu’on ne l’imagine.
Le montant à payer dépend de la valeur locative cadastrale du bien, de la commune où il se trouve et des choix fiscaux faits localement. Quelques cas d’exonération existent, mais ils relèvent de l’exception et répondent à des critères précis et restrictifs.
Plan de l'article
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires : ce qu’il faut savoir en 2024
En 2024, la taxe d’habitation a disparu pour la résidence principale. Cette évolution, portée par Emmanuel Macron, a soulagé de nombreux ménages de cette charge sur leur logement principal. Pour les résidences secondaires, la donne reste la même : ce paiement s’impose à environ 3,6 millions de biens, qu’on occupe le temps d’une escapade ou pour les grandes vacances.
Les collectivités locales profitent de cette ressource fiscale. Chaque commune définit son taux, provoquant de vrais écarts d’une ville à l’autre. L’impôt touche la personne qui détient ou occupe le logement au 1er janvier : propriétaire, usufruitier, locataire, éventuellement un organisme, tout dépend des situations.
Tout repose sur la valeur locative cadastrale. Contrairement aux résidences principales, ici, aucun abattement : on paie la pleine note. Certaines communes, installées dans les zones tendues, y ajoutent une majoration qui grimpe parfois à 60 % du montant initial. À Paris, Lyon, Bordeaux, Nice ou Annecy, cette hausse s’applique en espérant remettre des logements souvent laissés vides sur le marché locatif une plus grande partie de l’année.
| Type d’habitation | Taxe d’habitation | Surtaxe possible |
|---|---|---|
| Résidence principale | Non | Non |
| Résidence secondaire | Oui | Oui, jusqu’à 60 % |
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires s’affiche distinctement sur votre avis d’imposition. Il ne faut pas la confondre avec la taxe foncière. Les deux restent bien séparées, peu importe l’usage du logement.
Qui doit payer et dans quels cas êtes-vous concerné ?
La taxe d’habitation sur une résidence secondaire ne concerne pas uniquement les propriétaires. Est concernée toute personne détenant un droit sur le logement au 1er janvier : propriétaire, usufruitier, parfois locataire. Les sociétés, associations ou divers organismes peuvent aussi se retrouver dans l’obligation de la payer, sauf dans quelques situations très précises.
Situation d’imposition
Différents cas de figure conduisent à devoir acquitter cette taxe :
- Le logement n’est pas déclaré comme votre résidence principale : vous y êtes soumis.
- Une société, une association ou un organisme détient le bien : la règle fiscale s’applique, sauf situation dérogatoire.
- Un locataire en place au 1er janvier sur la résidence secondaire : il peut être redevable, selon le contrat de location.
Chaque année, il est demandé de remplir en ligne une déclaration d’occupation avant le 1er juillet. Cette formalité rapide mais nécessaire permet à l’administration fiscale d’identifier la réalité de l’usage du logement et d’appliquer l’impôt qui correspond. Sauter cette étape expose à des relances, voire à des sanctions financières.
Un bien devient secondaire dès lors qu’il ne sert pas de résidence principale : occupation occasionnelle, uniquement l’été ou pour les loisirs. Ce statut conditionne la taxe et oblige chaque détenteur à préciser l’usage réel de ses logements. Le prélèvement mensuel continue de fonctionner, aucun aménagement spécifique pour ce type de biens.
Comprendre le calcul de la taxe d’habitation pour une résidence secondaire
Le calcul de la taxe d’habitation sur une résidence secondaire commence par la valeur locative cadastrale, une estimation officielle du loyer annuel théorique. Ensuite, le conseil municipal vote un taux chaque année qui s’ajoute à la base. Le montant final dépend donc de la valeur locative et du taux local en vigueur.
Aucune déduction ou abattement ne s’applique. Lorsque le logement se situe dans une zone tendue, Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Biarritz, Annecy, et quelques autres villes, il faut ajouter une surtaxe de 5 à 60 %. Cette majoration est prévue par le décret n° 2023-822 pour inciter à remettre en circulation des logements vacants.
Sur l’avis d’imposition, tout est détaillé : la taxe d’habitation figure à côté de la taxe foncière, chacune avec ses modalités. Le détail du calcul, tout comme le montant exact et l’évolution d’une année sur l’autre, sont listés sur votre espace en ligne : l’administration fiscale les met à jour en fonction des votes locaux et de la mise à jour des valeurs cadastrales.
Exonérations, réductions et astuces pour estimer votre taxe
Le régime fiscal appliqué aux résidences secondaires offre peu de marges de manœuvre. Les possibilités d’exonération sont rares et très ciblées. On les rencontre, par exemple, lorsque le propriétaire séjourne en maison de retraite ou en soins longue durée – à la condition que le logement soit effectivement vide. Autre possibilité : si le bien est localisé dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) et exploité de façon temporaire en tant que meublé de tourisme ou chambre d’hôtes, une exonération temporaire peut s’appliquer pour soutenir des territoires fragilisés.
Pour obtenir une estimation qui colle à la réalité, il faut d’abord consulter la valeur locative cadastrale et y additionner le taux communal en vigueur. Attention aussi à la surtaxe possible en zone tendue, susceptible de faire grimper la facture d’une année sur l’autre, surtout dans les grandes agglomérations du littoral et des Alpes.
Avant le 15 décembre, il faudra s’être acquitté de la somme due. Plusieurs modes de règlement sont possibles, adaptés au profil de chaque contribuable :
- Prélèvement mensuel
- Paiement en ligne
- Chèque, espèces (jusqu’à 300 €), TIP SEPA, virement bancaire, ou paiement chez un débitant de tabac (plafonné à 300 €)
Pour éviter les mauvaises surprises, l’idéal est de comparer avec l’avis d’imposition précédent, tout en restant attentif aux hausses de taux validées chaque année par les collectivités.
Être propriétaire d’une résidence secondaire, c’est aussi accepter un impôt sans réduction, potentiellement majoré et rarement supprimé. Un paramètre à garder à l’esprit avant de rêver à ses prochains séjours dans sa maison de vacances.